万科A股票怎么样：毛利率下滑拖累业绩 第二曲线稳步成长

事件描述

2021中报显示公司营收1671.1亿（+14.2%），归母净利110.5亿（-11.7%），扣非后归母净利107.3亿（-11.4%），综合毛利率22.9%（-8.9pct），净利率9.7%（-3.1pct）。

事件评论

毛利率下滑拖累上半年业绩表现。2021H公司开发业务结算量价齐升，结算收入同增11.9%至1443.3亿，而归母净利同降11.7%，主因综合毛利率同降8.9pct至22.9%，其中，开发业务结算毛利率24.9%（扣税金及附加后为19.6%）。虽税金及附加比例同降2.9pct至4.7%，期间费用率同降1.1pct至6.7%，报表所得税率、少数股东损益占比分别同降2.8pct、1.2pct至26.8%、31.7%，投资净收益同增7.0%至28.8亿，但仍难以完全对冲毛利率下滑对业绩的拖累。2021H预收款项6952.3亿（+12.9%），预收款项/年化结算=1.8X，有效保障后期结算，尽管全年毛利率面临较大压力，但鉴于税费比例自然下降，投资收益适度增加，预计全年业绩可平稳过渡。

销售相对进取，拿地力度仍偏审慎。公司2021H销售额3544.3亿（+10.6%），均价16171元/方（+4.8%）；拿地金额1126.3亿（+80.4%），拿地面积1505.9万方（+53.6%），均价7480元/方（+17.5%），拿地面积和金额强度分别为68.7%（+21.5%）和31.8%（+12.3%），低基数下拿地强度同比有所回升，但综合力度仍相对偏审慎。

2021H拿地权益比例（建面口径）=73.1%（+21.7pct），拿地均价/销售均价=46.3%（+5.0pct），新增项目静态利润率仍有一定保障。2021H新开工1748.3万方（-4.8%），完成全年计划的55.5%；竣工1225.3万方（+14.0%），完成全年计划的34.2%，未竣工土储16066万方（在建11283+待建4783），开工补库存力度也相对偏弱。

第二曲线稳步成长。2021H万物云营收103.8亿（+33.3%）（含关联交易），住宅物业/商业及设施服务/智慧城市/社区生活/万物成长业务分别占比55.0%、30.4%、6.1%、5.4%、3.1%；剔除关联交易后营收85.7亿（+28.0%），毛利率17.5%（+3.1pct）。

2021H商业营收（含非并表项目）36.3亿（+19.0%），累计开业商业建面988.8万方（+18.3%），规划和在建建面549.3万方，已开业项目出租率92.3%（3年以上项目93.9%）。2021H万炜物流在44个城市管理148个项目，可租赁建面1149万方，已开业项目建面797万方，其中高标库756万方，稳定期出租率94%，冷库41万方，稳定期出租率68%，实现营收（含非并表项目）13.4亿（+64%）。截至2021H泊寓共有房源19.2万间，累计开业14.8万间，实现营收13.2亿（+25.6%）。

投资建议：开发业务毛利率下降拖累业绩表现，但也意味着较接近底部区间，后续边际压力有望缓释；万科开发业务相对竞争力仍相对靠前，第二曲线业务稳步成长。预计2021-2023年归母净利395/405/429亿，增速-4.7/2.3%/6.1%，P/E为5.7/5.6/5.3X，维持“买入”评级。